Nedenfor er beskrevet de generelle regler for beskatning af indkomst ved udlejning af fritidshuse.
Der findes to forskellige opgørelsesmetoder:
1. Fast fradrag
Denne metode er den letteste og derfor også den mest brugte ved udlejning af feriehuse. Samtidigt er den ideel for udlejere, hvis udlejning er begrænset af f.eks. egne ophold i feriehuset.
Vælges denne metode, er de første 20.000,- kr. af bruttolejeindtægten skattefri. Bruttolejeindtægten er inkl. særskilt bidrag til el, gas, varme, telefon mv. Herefter fratrækkes der 40 % af den resterende bruttolejeindtægt. Den skattepligtige indkomst beskattes som kapitalindkomst.
EKSEMPEL:
Bruttolejeindtægt (inkl. el m.v.) kr. 30.000
Skattefrit fradrag kr.–20.000
I alt kr. 10.000
Fradag 40 % af kr. 10.000 kr. 4.000
Skattepligtig indkomst kr. 6.000
Du betaler fuld ejendomsværdiskat af feriehuset. Renteudgifter vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst som negativ kapitalindkomst.
2. Regnskabsmæssigt fradrag
Denne metode er udregningsmæssigt en smule mere kompliceret, men ved udlejning i større omfang kan metoden være lønsom.
I stedet for at benytte 40 % fradragsreglen kan du vælge at foretage en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Der er fradrag for faktiske udgifter forbundet med udlejningen, men til gengæld ikke noget bundfradrag på 20.000 kr.
Ved valg af denne metode kan udgifter, som svarer til udlejningsperioden fratrækkes. (Ved 25 ugers udlejning, beregnes udgiften som 25/52). Til udgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar, ejendomsskatter, lejeværdi, forsikring og forbrug. Det resterende beløb beskattes.
EKSEMPEL:
Bruttolejeindtægt (inkl. el m.v.) kr. 40.000
Udgifter til el m.v. kr. 3.000
Forsikringer kr. 2.000
Afskrivning af inventar kr. 1.000
Vedligeholdelse af inventar kr. 2.500
Andel af ejendomsskat kr. 1.500 kr. 10.000
Skattepligtig indkomst kr. 30.000
Du betaler kun ejendomsværdiskat i de perioder, hvor fritidshuset ikke er udlejet. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.
Skift mellem fradragsmetoderne:
Det er ikke muligt at skifte fra regnskabsmæssigt fradrag til fast fradrag, hvorimod det er muligt at gå den anden vej. Man kan kun skifte mellem de to metoder en gang!
Ved et eventuelt senere salg af fritidshuset, beskattes man af en eventuel værdistigning, hvis man har brugt regnskabsmæssigt fradrag. Har man benyttet det faste fradrag i mindst et år, er den eventuelle værdistigning skattefri!
Yderligere information findes i pjecen ”udlejning af bolig” som kan rekvireres hos SKAT eller på SKAT´s hjemmeside: www.skat.dk.
Ovenstående oplysninger og eksempler er kun vejledende! Ved tvivlsspørgsmål, anbefales det, at du kontakter SKAT eller din revisor!